中国黑网:黑料网 独家爆料 曝光揭秘-见微知沪｜上海土拍持续“小阳春”，除了溢价成交还有哪些看点？
上海土地交易市场，又是热度很高的一天。
3月28日，上海2025年第三批次土地出让交易顺利完成，共出让4幅地块。其中，静安大宁、浦东北蔡两幅地块分别以32.3%和超40%的高溢价成交，郊区的闵行紫竹地块溢价成交，青浦西岑地块底价成交。
两个中环内的高溢价成交甚至刷新了“地王价”，显示出沪上土拍市场“小阳春”的热度。而郊区地块同样溢价成交，也反映出市场对上海远郊区域持续增长的信心。
从2024年以来整体情况看，上海土地交易市场明显呈现日益趋暖的态势，且不同类型地块的配置策略各有侧重。近来，上海土拍市场更注重整体提升土地资源配置的效率与效益，通过土地供给引导市场优化产品打造，用“高品质建设”引导好土地造好房子，也呈现出一些新的特点。
首先，上海土地市场热度持续攀升。刚结束的2025年第三批次土地出让，高溢价成交再次出现。静安大宁地块，经9名竞买人67轮竞价，以溢价率32.31%、总成交价24.8564亿元，由大华集团旗下的上海华杨房地产开发有限公司摘得，成交楼面单价达到9.27万元/平方米，刷新了该区域“地王”的标准。
另一边，浦东北蔡地块在第一环节竞价中，7名竞买人66轮竞价达到40%溢价封顶，随后2位竞买人进入第二环节竞“高品质建设”。最终，经过“商品住宅装修标准” “公共服务设施” “高端人才住房配建比例”的竞拍，绿城房地产集团有限公司拿下该地，成交总价29.16亿元、成交楼面单价7.14万元/平方米。
如果把时间再拉长一点，2025年上海第一批4幅地块（涉虹口、浦东、松江、奉贤）全部溢价出让，平均溢价率高达33.56%，虹口地块还创下2025年全国最高楼面价纪录，成交楼面价达11.75万元/平方米。
第二个特点，新城等郊区板块成为投资新热点，与市中心相比不甘示弱。这次推出闵行紫竹地块，虽然距离市中心30公里左右，最终也以溢价率18.97%成交。
结合上海近几轮土拍，溢价现象在新城等远郊地块频频出现。3月初，上海第二批次推出了嘉定新城F03A-4地块，该地块成为上海2025年首个叩响第二轮“高品质建设指标”竞拍大门的宅地，最终由招商蛇口以溢价率30%、26.6亿元竞得。
2025年第一批次松江新城地块以14%溢价率成交、奉贤新城地块以溢价率16.5%成交。再往前，2024年第八批次宝山淞南板块两幅地块以14.86%及16.03%的溢价率出让；第九批次松江洞泾地块以27.93%高溢价率出让。
可见，新城板块由于配套不断完善、发展潜力大，逐渐成为房企争抢的投资目标。
第三，上海房地产市场正以“高品质建设”的标准，引导房企建造优质住宅，在寸土寸金的上海，真正用好土地造好房子。
2024年8月，上海在土地出让公告中强化了“高品质建设”的要求，实行“双高双竞”。当第一轮竞价达到一定的溢价空间后，竞买人转入竞“高品质建设”环节，对“装修标准” “公共服务设施”“高端人才住房配建”等顺次竞买。当“高品质建设”环节的竞拍都达到上限值后，再进入下一轮竞价，以“价高者得”的方式最终确定竞得人。
新规实施半年多来，上海已有多个地块进入了竞“高品质建设”环节，而且即使在新城等郊区地块，也进一步提高了装修标准、公共服务设施等品质要求。这样的举措，使市场热度较高的地块能实现“高品质建设一地一方案”，同时达到“市场化配置价高者得”的目标。
目前，上海土地供应的节奏明显加快，2025年前两批次土地供应没多久，第三批次土地出让交易已顺利完成。随着市场信心的恢复，土地市场的活跃度提升，未来上海可能会继续加大优质地块供应，同时引导开发商建造更高质量的住房，以推动市场的健康发展。
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