糖心vlog入口的提速功能:糖心vlog下载官网-总还有人对房价暴涨抱有幻想
24 年底房地产市场的翘尾行情，又让一些人产生了幻想。
刚刚开年，就有一个朋友问我：现在是不是换房的好时机。
从自住改善的角度来说，我觉得 " 是的 "。
但他是另外一个角度：现在换房，就像股票跌了加仓，" 以小换大 "，房价一旦暴涨，不仅能把之前跌的回本，还有可能赚到。
听完这个逻辑，我很 " 无语 "。
因为 " 大人，时代变了 "。
01
时代的变化，总是慢慢积累变量，草蛇灰线，等到最后一根稻草放上去，才惊天一震。
在 " 惊天一震 " 之前，一些人会认为：大环境是某些人搞坏的，或者是因为某些不够精准的政策导致的，只要取消或者调整这些政策，我们就能重新回到过去的好日子。
令人感慨：人活着，靠的是假想敌。
但真实的逻辑是这样的吗？
放在我们眼前的有几个关键数据：
民政部官网刚刚发布了《2024 年 4 季度民政统计数据》，2024 年全国结婚登记数为 610.6 万对，创下了 1978 年以来的最低纪录。同时，去年离婚登记数为 262.1 万对。
两者一对比，去年 " 净结婚数 "348.5 万对——走进婚姻殿堂的新人不到 700 万人，在 14 亿人口中占比约 0.5%。
结婚人数变化，无非这几个原因：
适龄人数变少；
结婚意愿降低，导致了不愿结婚，或者结婚年龄推迟；
想结婚，但没办法结婚
对应的，结婚适龄人数减少，与生育率下降有关，而生育率下降，又会反过来继续导致适龄人数减少，进入一下向下的螺旋，短期内很难改变。
结婚意愿降低，这是大城市青年共同的体感，房价高、生活成本高，带来了结婚成本高，大家一心搞钱，婚姻不是必须品。
三四线城市的青年，因为距离原生家庭近，受到传统家庭观念影响，结婚意愿高一些，并且生活成本也更低，所以不是 " 单身重灾区 "，但恰恰是 " 难找对象 " 的重灾区。
因为，越往低线城市，以中青年为主的人口外流越严重，尤其是在 " 多子化 " 最流行的农村地区。特别是女性，在大城市更能实现自足和自由。
这就形成了大城市单身女性多，小城市和农村单身男性多的错配情况，导致 " 想结婚，但没办法结婚 "。
这三点共同作用，导致了全国结婚登记数和新生人口的快速下降，两者合力形成了下降螺旋。
这一趋势在短期内没法改变。并且，导致这一趋势的，也不仅仅是因为历史政策原因。
慕峰在《老龄化二百年——全球化视角下的中国人口问题》一文中，分析了英、美、德、法、日、韩等国家的 " 婴儿潮 " 和生育率下降趋势。
他认为，农业技术和科技的爆发会导致婴儿潮的出现，经济压力、农村人口大规模向城市转移、弱福利体系会导致生育率的下降。先发国家的生育率也经历了 " 先高后低 " 的周期。
到了 2000 年，西欧、美国、日本、韩国等地的 " 生育率 " 全都不到 2.0。
人口学研究通常认为，一国（地区）的生育率保持在 2.1，方可维持总人口规模。如果低于 2.1，最终将导致人口总量减少。
而我国现在的总和生育率 1.0 左右。极低。
再说一遍：这个趋势，在短期内，靠鼓励政策也无法改变。
工业化带来了城镇化，城镇化又带来了生育意愿下降，人口红利衰颓。这是欧美先发国家走过的路，我们也一样。
在 1980 年代之前，中国人口的乡村占比一直都在 80% 以上，但现在全国城镇化率已经在 70% 左右。
与此同时，农民工、青年群体的流动性增加，福利保障的迁移跟不上，也显著降低了其生育的可能性。
图源：太阳照常升起
所以，从人口上来看，房地产也是一个 " 产能过剩 " 行业，除非出现国际资本集中流入的情况，否则很难再出现房价暴涨。
02
房地产走势的关键，主要看两点：人、钱。
资本推动型涨价，在中长期有希望，但在短期内也看不到。
为什么？
本周有另一个热点新闻：
比亚迪发布会新闻
媒体给配的标题是：比亚迪掀桌了！
价格战的背后，是产能过剩。
有人会认为，技术迭代、成本下降是主要原因。
但看看越来越多的新能源车企、油车品牌躺进 ICU，都会得出一个理智的结论：汽车行业出现了产能过剩。
全国经济领域，产能过剩的不止有汽车和房地产，还有：光伏、锂电池、空调、钢铁、水泥、工程机械、功率半导体、养殖等。
其中，部分行业的中国产能，已经高于其各自产品的全球需求总量。
梁建章在 2 月 5 日发表了一篇文章指出，中国已经基本走出了曾经的物资短缺的困境，凭借全球第一的制造业总体规模，进入到物质全面充裕的新时代。但与此同时，强大的生产能力也带来了产能过剩的新问题，影响到了相关行业的健康发展。
根据国家统计局发布的数据，2024 年三季度，全国规模以上工业产能利用率为 75.1%，比上年同期下降 0.5 个百分点。
结论：供给侧改革势在必行。
自由经济势力在全球衰颓，国际市场走向区割，也在加剧产能过剩的影响。
合硕机构首席分析师郭毅的一句话说得非常好，非常直接： 产能过剩的下半场，资产价格还得下跌。
在行业周期内，产能过剩，意味着未来会走入下降曲线，市场的力量利用价格、企业倒闭、产业升级，完成出清。
这个阶段会伴随着企业利润走低，员工收入下降，风险上升。人们会做出保守策略，提前去做风险隔离。
而房地产的发展周期，是与经济大周期相一致的，全社会通膨、加杠杆，房地产快速发展；社会转向保守、降杠杆，房地产市场缩量。
缩量的大众化产品市场，价格暴涨是幻想。
房子作为商品，也不再是绝对稀缺品。据央行 2019 年的调查，我国城镇居民家庭的住房拥有率为 96%，有一套住房的家庭占比为 58.4%，有两套住房的占比为 31%，有三套及以上住房的占比为 10.5%，户均拥有住房 1.5 套。
这也是为什么现在一直在提 " 好房子 "，新周期。
其实是在暗示：普通房子已经不缺了。
03
每次剧变，都伴随着一次至少长达数年的阵痛。
对全社会影响巨大的 " 改革开放 "，正式开始于 1978 年，在今天看来，它犹如一声惊雷，但在现实中，直到 1992 年 " 价格闯关 " 成功，计划经济的钢印在民间被解除，改开才真正开始滚滚向前。
期间 14 年，足够湮灭一个人的梦想与青春。
课本上的历史，给人的感觉：转折总是突然的。然而现实中的情况是：社会无时无刻不在积累变量，宏观的叙事从来没有一个是突然发生的。
累加的阶段，它虽然走得慢，但一旦来临，就不会回顾旧时代，哪怕一眼。念念不忘的，只有 " 人 " 自己。
一些看似微不足道的小事背后，其实是时代的力量。
04
在房地产市场，还有几个细微的变化需要注意。
一是，2024 年，上海等一大批城市的二手房成交占比创新高。
上海，二手房成交占比超过 81%；
北京、南京、成都、重庆、长沙 5 个城市，二手房成交占比超过 70%；
广州、杭州、天津、西安、苏州、宁波、东莞 7 个城市二手房成交占比超过 60%；
深圳、郑州、南宁、青岛、厦门、佛山 6 个城市，二手房成交占比在 50%-60% 之间。
图源：真叫卢俊
就连疯狂买新房，买出 " 炒房之都 " 称号的杭州，2024 年也反转了。
与此对应的，上海、成都、合肥、西安等地的豪宅成交套数大幅增长。2024 年 1-11 月：
一线城市中，上海 2000 万以上新房成交套数同比增长 52%，深圳 2000 万以上新房成交套数同比增长 49%；
二线城市中成都、无锡、青岛 1000 万以上新房成交套数同比增幅均超 20%；合肥、西安 800-1000 万新房成交套数同比增幅均超 40%。
图源：克而瑞
往年，二手房成交活跃，会带动新房市场。
但是去年新房、二手房之间 " 断链 " 了。
据北京一位项目负责人说，现在市场上最难卖的就是 700 万 -1000 万的产品。
这个价格区间，是往年 " 卖旧买新 " 置换的一个主力区间。
所以，我们猜测，二手房和新房市场割裂的背后，是有一些人卖了二手房，但没有再买新房。
而高端豪宅热销的背后，是富人在进行资产的 " 更新换代 "。
第二点，即使二手房成交活跃，但价格并没有止跌。
数据来源：中指研究院
北京市场已经出现了 "200 万住进花家地 "、" 单价 2 万住到天通苑 "。
图片来源：房博士
一线城市的情况还算乐观，毕竟价格下降，成交量就会上涨。2024 年二季度以来北京、上海、深圳刚需入市加快，300 万以下二手房源成交套数同比明显增加。
情况更严重的三四线城市，很多房源 " 降价也没有需求 "。
春节前后集中出现了一些写县城房地产市场的自媒体文章，其中均提到：二手房挂牌价坚挺，但有价无市，流动性几乎被冻结了。
有大量房子挂了 2 年左右，也无人问津。
对于这个现象，Deep seek 说：
" 典型房企向一二线城市集中，三四线城市由城投拿地。这说明开发商更看好一二线的市场稳定性，而三四线可能风险较高，城投拿地可能是为了托底土地市场，防止流拍，但也可能带来库存问题，后续开发不足。"
从走势来看，2025 会比 2024 年更难。
但，在审慎看待未来的同时，2025 也一定比 2024 更有希望。因为，这一刻距离未来更近，也会有更多人启程——带上了一颗不低估未来的决心。
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